Письмо Минфина РФ от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728
Вопрос: ОАО арендует здание цеха с 26.07.2010. По договору аренды арендатор имеет право производить реконструкцию (неотделимые улучшения) с согласия арендодателя. Данные неотделимые улучшения передаются арендодателю по мере выполнения работ подрядчиками. Также по мере готовности арендодателю передаются работы, осуществленные арендатором собственными силами (хозяйственным способом). Арендодатель возмещает ОАО расходы, связанные с реконструкцией (неотделимыми улучшениями).
Арендодатель получил здание цеха от участника в качестве вклада в уставный капитал 26.07.2010 по передаточному акту. На момент передачи цеха в аренду арендодатель еще не являлся собственником здания, но документы на госрегистрацию были поданы. Право собственности на здание цеха зарегистрировано арендодателем 04.10.2010. В конце октября 2010 г. ОАО планирует купить у арендодателя здание данного цеха.
Вправе ли ОАО в период с 26.07.2010 по 04.10.2010 включить в расходы для целей налога на прибыль арендные платежи?
Вправе ли арендодатель увеличить стоимость здания цеха на сумму неотделимых улучшений, переданных ему арендатором в период действия договора аренды, и в какой момент?
Вправе ли ОАО отнести на увеличение стоимости здания цеха расходы на работы по его реконструкции, начатые в период аренды, а оконченные после передачи ОАО здания цеха в конце октября 2010 г. по акту приема-передачи, но до даты госрегистрации права собственности, а затем через амортизацию учесть вышеуказанные расходы в целях налога на прибыль?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета расходов на аренду и проведение неотделимых улучшений арендованного имущества в целях налогообложения прибыли и сообщает следующее.
Согласно "п. 11.4" Регламента Минфина России от 23.04.2005 N 45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
Одновременно сообщаем, что согласно "пп. 10 п. 1 ст. 264" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки), а также расходы на приобретение имущества, переданного в лизинг.
На основании "п. 1 ст. 650" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со "ст. ст. 209" и "608" ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.
Учитывая изложенное, полагаем, что расходы в виде арендных платежей до даты оформления арендодателем права собственности на подлежащий сдаче в аренду объект недвижимости не могут быть учтены в целях налогообложения прибыли.
Исходя из текста обращения, арендодатель получил основное средство в качестве вклада в уставный капитал. На момент передачи здания в аренду арендодатель не являлся собственником данного здания, но документы на государственную регистрацию были поданы.
В соответствии со "ст. 223" ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
При этом "п. 11 ст. 258" НК РФ предусмотрено, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
В соответствии со "ст. 256" НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
В соответствии с "п. 2 ст. 257" НК РФ затраты на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основного средства и списываются на затраты посредством амортизации согласно положениям "ст. ст. 258" и "259" НК РФ.
Согласно "п. 1 ст. 258" НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.
Таким образом, если затраты на капитальные вложения в арендованное имущество произведены арендатором и впоследствии возмещаются арендодателем, то произведенные капитальные вложения в основные средства амортизируются арендодателем.
Арендодатель на основании "п. 3 ст. 259.1" НК РФ начинает амортизировать полученные неотделимые улучшения с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.
В соответствии с "п. 1 ст. 257" НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно либо выявлено в результате инвентаризации - как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с "п. п. 8" и "20 ст. 250" НК РФ), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.
Таким образом, полагаем, что арендатор вправе увеличить первоначальную стоимость здания и в последующем через амортизацию перенести расходы на реконструкцию на затраты в целях налогообложения прибыли только после перехода права собственности на данное здание в результате его покупки.
До момента перехода права собственности (то есть покупки здания) расходы на проведение неотделимых улучшений учитываются арендатором и арендодателем в вышеописанном порядке, предусмотренном "гл. 25" НК РФ.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.Разгулин
