Передача здания: как учесть линейные сооружения

01.04.2017 № 4 апрель 2017 Версия для печати Все материалы сайта

Рассмотрим сложные моменты при передаче здания и внешних коммуникаций. Какие действия при совершении этой сделки должен предпринять бухгалтер? Обязательно ли внешние коммуникации должны учитываться как отдельные объекты основных средств?

На баланс бюджетного учреждения дирекцией по строительству передано здание и внешние инженерные коммуникации (сеть электропередачи, газопровод, канализация) как отдельные объекты недвижимости — на счет 106 11 000 «Вложения в основные средства — недвижимое имущество учреждения».
На счет 101 10 000 «Основные средства — недвижимое имущество учреждения» они переходят только после государственной регистрации. Однако Управление Росреестра отказывается регистрировать внешние инженерные коммуникации.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Закона от 30 декабря 2009 г. № 384?ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сети инженерно-технического обеспечения (инженерные сети, системы или коммуникации) — совокупность сооружений и коммуникаций, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Согласно пункту 41 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н (далее — Инструкция № 157н), объектом основных средств является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы.

Комплекс конструктивно сочлененных предметов это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В соответствии с пунктом 45 Инструкции № 157н единицей учета основных средств является инвентарный объект. Это объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, отдельный конструктивно обособленный предмет, обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов.

Инвентарные объекты основных средств принимаются к учету согласно требованиям Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), утвержденного постановлением Росстандарта от 12 декабря 2014 г. № 2018-ст (далее — ОК 013-2014), в соответствующей группировке объектов основных фондов.

Согласно ОК 013-2014 наружные инженерные коммуникации отнесены к сооружениям и подлежат учету в соответствии с требованиями пункта 53 Инструкции № 157н в составе основных средств учреждения на счете 0 101 03 000 «Сооружения».

Отметим, что Законом от 24 июля 2007 г. № 221?ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221?ФЗ) установлено, что сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане или техническом паспорте на такой объект недвижимости.

Учитывая изложенное, если в техническом паспорте здания отражены внешние коммуникации, то указанные объекты подлежат отражению в учете в установленном порядке.

Рассмотрим два варианта возникновения вопроса.

Первый вариант

Дирекция по строительству является учреждением государственного сектора и создана в целях исполнения функций единого заказчика по организации строительства, осуществлению строительного контроля и технического надзора за выполнением работ по строительству, финансовое обеспечение которых происходит за счет средств соответствующего бюджета.

Дирекция по строительству принимает и исполняет бюджетные обязательства, выполняя функции заказчика по строительству нежилого здания, осуществляет затраты, связанные с проведением необходимых мероприятий, которые подлежат отражению в бухгалтерском (бюджетном) учете на соответствующих счетах бюджетного учета как получателя бюджетных средств в пределах доведенных лимитов бюджетных обязательств (субсидии на иные цели).

Отнесение материальных ценностей к основным средствам входит в компетенцию учреждения и осуществляется комиссией учреждения, созданной на постоянной основе. Таким образом, решение о включении коммуникаций в состав основных средств учреждение принимает самостоятельно.

В обоих случаях дирекцией по строительству осуществлены капитальные вложения в объекты недвижимости, где внешние коммуникации приняты к бухгалтерскому учету как отдельные объекты, с учетом их поэтапного ввода в эксплуатацию. Таким образом, дирекция по строительству передает несколько объектов имущества.

Второй вариант

Дирекция по строительству является коммерческой организацией. Для коммерческой организации действует стандарт по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01, утвержденный приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н, согласно пункту 6 которого единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированных на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

В случае наличия у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Оформляем государственную регистрацию

Согласно постановлению Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» необходимо учитывать точку подключения — соединения сетей инженерно-технического обеспечения с устройствами и сооружениями, необходимыми для присоединения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к системам тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Справочно
В состав договора холодного водоснабжения и водоотведения входят акт разграничения балансовой принадлежности по сетям водоснабжения и эксплуатационной ответственности сторон и акт разграничения балансовой принадлежности по сетям водоотведения и эксплуатационной ответственности сторон.

Установление согласованных границ, по которым проходят эксплуатационная ответственность сторон и балансовая принадлежность этих объектов, имеет очень важное значение для зданий и сооружений, находящихся на праве оперативного управления, поскольку от этого зависит объем принятых финансовых обязательств. Например, дальнейшее обслуживание сетей, текущий ремонт, капитальный ремонт, обоснование для решения возникающих конфликтных ситуаций и иные.

Если линейный объект не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, у него отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости. В связи с этим право собственности на него не подлежит регистрации независимо от физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком (в части газопровода — постановление АС Центрального округа от 22 сентября 2014 г. по делу № А08-6739/2013).

Как следует из практики ВАС Российской Федерации, объекты (водопровод, газопровод), являющиеся вспомогательными по отношению к основному объекту, не являются объектами недвижимости (определение ВАС РФ от 3 октября 2012 г. № ВАС-12467/12 по делу № А56-43575/2011).

Но если, например, газопровод не является частью отдельного объекта, имеет самостоятельное хозяйственное назначение, то его можно считать самостоятельным объектом недвижимости.

В силу норм статей 130, 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С учетом пункта 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса линии электропередачи, линии связи, в том числе линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии (железнодорожные пути) и другие подобные сооружения, расположенные на территории более одного кадастрового округа (далее — линейные сооружения), относятся к объектам недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществляется в соответствии с Законом № 221?ФЗ (письмо Минэкономразвития России от 29 мая 2013 г. № 10571-ПК/Д23и).

Представления правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в порядке, установленном Законом № 221?ФЗ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Внимание!
В связи со вступлением в силу с 1 января 2017 года Закона от 13 июля 2015 г. № 218?ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218?ФЗ) изменились основания для отказа в государственной регистрации прав.

Так, в соответствии со статьей 27 Закона № 218?ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218?ФЗ.

Бухгалтерский учет

Согласно пункту 29 Инструкции № 157н передача (получение) объектов государственного (муниципального) имущества между органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления (муниципальными органами), государственными (муниципальными) учреждениями, органами управления государственными внебюджетными фондами, государственными академиями наук, а также между субъектами учета и иными созданными на базе государственного (муниципального) имущества государственными (муниципальными) организациями в связи с прекращением (закреплением) имущественных прав (в том числе права оперативного управления (хозяйственного ведения)) осуществляется по балансовой (фактической) стоимости объектов учета с одновременной передачей (принятием к учету) в случае наличия суммы начисленной на объект нефинансового актива амортизации.

Согласно пункту 36 Инструкции № 157н принятие к учету и выбытие из учета объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат в соответствии с законодательством государственной регистрации, осуществляется на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку.

Оформление финансово-хозяйственных операций, совершаемых бюджетным учреждением, осуществляется первичными учетными документами в соответствии с требованиями Закона от 6 декабря 2011 г. № 402?ФЗ «О бухгалтерском учете», Инструкции № 157н, формы которых утверждены приказом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 52н «Об утверждении форм первичных учетных документов и регистров бухгалтерского учета, применяемых органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления, органами управления государственными внебюджетными фондами, государственными (муниципальными) учреждениями, и методических указаний по их применению».

Согласно статье 26 Закона от 12 января 1996 г. № 7?ФЗ «О некоммерческих организациях» источником формирования имущества некоммерческой организации (государственного (муниципального) учреждения), в частности, являются регулярные и единовременные поступления от учредителей, добровольные имущественные взносы и пожертвования, безвозмездные поступления и другое.

ПРИМЕР 1

Бюджетному учреждению переданы вложения в объеме фактических затрат в объекты нефинансовых активов при их строительстве (создании) от дирекции по строительству как отдельные объекты:

здание — 107 млн рублей;
инженерные коммуникации — 35 млн рублей (для упрощения примера инженерные коммуникации приняты как один инвентарный объект).

Бухгалтер сделает следующие записи:

Дебет 0 106 11 310
«Увеличение вложений в основные средства — недвижимое имущество учреждения»
Кредит 0 401 10 180
«Прочие доходы»
— принят сформированный объем фактических вложений в здание в сумме 107 млн рублей;

Дебет 0 101 1X 310
«Увеличение стоимости помещений — недвижимого имущества учреждения»
Кредит 0 106 11 410
«Уменьшение вложений в основные средства — недвижимое имущество учреждения»
— принято к учету здание с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права, на сумму 107 млн рублей;

Дебет 0 101 1X 310
«Увеличение стоимости помещений — недвижимого имущества учреждения»
Кредит 0 106 11 410
«Уменьшение вложений в основные средства — недвижимое имущество учреждения»
— приняты к учету инженерные коммуникации с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права, в сумме 35 млн рублей;

Дебет 0 401 10 172
«Доходы от операций с активами»
Кредит 0 210 06 660
«Уменьшение расчетов с учредителем»
— сформирован показатель расчетов в объеме прав по распоряжению имуществом с органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя в отношении бюджетного учреждения, согласно реестру ОЦИ на сумму 107 млн рублей;

ПРИМЕР 2

Сохраним условия примера 1, изменив статус дирекции по строительству на учреждение, подведомственное одному учредителю.

Бухгалтер сделает следующие записи:

Дебет 0 101 1Х 310
«Увеличение стоимости помещений — недвижимого имущества учреждения»
Кредит 0 304 04 310
«Внутриведомственные расчеты по приобретению основных средств»
— принято к учету здание в рамках движения объектов между учреждениями, подведомственными одному учредителю, в сумме 107 млн рублей;

Дебет 0 101 1Х 310
«Увеличение стоимости помещений — недвижимого имущества учреждения»
Кредит 0 304 04 310
«Внутриведомственные расчеты по приобретению основных средств»
— приняты сформированные объемы фактических вложений в инженерные коммуникации, подведомственные одному учредителю, в сумме 35 млн рублей.

ПРИМЕР 3

Сохраним условия примера 1, учитывая, что вложения переданы в объеме фактических затрат в здание и инженерные коммуникации, являющиеся вспомогательными по отношению к основному объекту:

Дебет 0 106 11 310
«Увеличение вложений в основные средства — недвижимое имущество учреждения»
Кредит 0 401 10 180
«Прочие доходы»
— приняты сформированные объемы фактических вложений в здание в сумме 142 (107 + 35) млн рублей.

Налоговый учет

Согласно статье 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

НДС

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав. При этом пунктом 2 данной статьи указанного кодекса определен перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса не признаются объектом налогообложения операции по передаче на безвозмездной основе объектов жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов — специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).

При этом на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) для осуществления операций, не признаваемых объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость, вычетам не подлежат.

Налог на имущество

Согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2.

По общему правилу налоговой базой является среднегодовая стоимость объектов (п. 1 ст. 375 Налогового кодекса). Здание, инженерно-технические коммуникации в равной степени участвуют в формировании налоговой базы по налогу на имущество.

Таким образом, налог на имущество начисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Налог на прибыль

Согласно пункту 8 статьи 250 Налогового кодекса доходы, полученные в виде безвозмездно поступившего имущества или имущественных прав учреждения, должны учитываться в составе внереализационных доходов.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 251 Налогового кодекса при определении налоговой базы не учитываются следующие доходы, в частности:

в виде имущества, полученного государственными и муниципальными учреждениями по решению органов исполнительной власти всех уровней;
в виде лимитов бюджетных обязательств (бюджетных ассигнований), доведенных в установленном порядке до казенных учреждений, а также в виде субсидий, предоставленных бюджетным учреждениям и автономным учреждениям;
в виде полученных грантов;
в виде имущества, безвозмездно полученного государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также негосударственными образовательными учреждениями, имеющими лицензии на право ведения образовательной деятельности, на ведение уставной деятельности;
в виде средств, полученных казенными учреждениями от оказания услуг (выполнения работ).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса пожертвования относятся к целевым поступлениям.

Согласно пункту 2 статьи 251 Налогового кодекса целевые поступления на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, поступившие безвозмездно от других организаций или физических лиц и использованные указанными получателями по назначению, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль некоммерческих организаций.

При этом налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций.

Все материалы сайта