Решаем квартирный вопрос

А.Ю. Ильина, редактор-эксперт журнала «Бюджетный учет»

Многие работники бюджетных учреждений нуждаются в улучшении жилищных условий. Другим положены служебные квартиры по закону. В зависимости от того, каким образом к сотруднику переходят «апартаменты» меняется и налоговый учет таких операций.

Существует несколько способов решить жилищные проблемы работника. Квартиру можно передать во временное пользование, купить, сдать сотруднику в аренду, в социальный наем. Для того, чтобы передать жилье, находящееся в оперативном управлении у учреждения (купленное за счет бюджетных средств), понадобится разрешение распорядителя этого имущества (п. 1 ст. 298 ГК РФ).

По закону

Во многих отраслях существуют нормативные акты, регулирующие обязанность учреждений предоставлять работникам жилье. К примеру, для угольной промышленности это Закон от 20 июня 1996 г. № 81-ФЗ (п. 2 ст. 23 Закона). Право на получение служебного жилья имеют граждане, занятые на работах с химическим оружием (постановление Правительства РФ от 23 ноября 2001 г. № 811), работники лесного хозяйства (постановление Правительства РФ от 20 февраля 1995 г. № 161).

Военнослужащие

Для военных порядок предоставления служебных жилых помещений (порядок выделения денежных средств на их приобретение) прописан в Законе от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ (далее – Закон). Жилье предоставляется на срок службы. Если военнослужащий увольняется, квартиру у него изымают. Однако существует ряд случаев, когда квартира передается работнику на праве собственности. Здесь интересен такой момент. Нужно ли начислять НДФЛ? Ответ: нет. Дело в том, что все виды установленных законодательством компенсационных выплат не подлежат налогообложению (п. 3 ст. 217 НК РФ). Значит, в налоговую базу не включают следующие виды доходов военнослужащего:
– стоимость жилых помещений, предоставленных в собственность военнослужащим по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более (при увольнении с военной службы – по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет) (п. 1 ст. 15 Закона);
– стоимость жилых помещений, безвозмездно предоставляемых в собственность военнослужащим, а также гражданам, уволенным с военной службы, и членам их семей (п. 6 ст. 15 Закона);
– стоимость земельных участков, предоставляемых в собственность или пожизненное наследуемое владение военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства.

Целевая программа

В настоящее время действует целевая программа «Жилище», рассчитанная на 2002 – 2010 годы (она утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675). В рамках этой программы организациям выделяют средства из федерального бюджета для приобретения жилья своим сотрудникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Указанные средства направляют на оплату части или полной стоимости квартиры. Существуют определенные лимиты, которые учреждение может выдать сотрудникам. С таких сумм удерживать НДФЛ не нужно (письмо Минфина России от 10 ноября 2003 г. № 04-04-06/204). А вот если выплаты превышают установленные нормы, их включают в налогооблагаемый доход сотрудника. Начислять ЕСН на средства федерального бюджета, выделяемые на приобретение жилья работникам в рамках целевой программы «Жилище», также не нужно (письмо Минфина России от 23 июля 2004 г. № 03-05-04/96). Ведь объектом налогообложения по ЕСН являются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиком в пользу физлиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (п. 1 ст. 236 НК РФ). Полная или частичная оплата квартиры за работника за счет средств, выделенных организации из федерального бюджета, производится не в качестве платы за его труд, а в качестве государственной поддержки граждан.
Если же из бюджета выделяются средства на приобретение жилья, связанные с личной инициативой учреждений (без соответствующего нормативного акта), такие суммы облагают ЕСН и НДФЛ (письма Минфина России от 21 октября 2005 г. № 03-05-02-03/46, от 2 августа 2004 г. № 03-05-01-05/1).
Если учреждение является участником вышеназванной целевой программы и ведет предпринимательскую деятельность, следует разработать соответствующее положение. Приведем выдержку из такого положения для учебных и научно-исследовательских учреждений.

Выдержка из «Положения по реализации Государственной целевой программы "Жилище" раздел "Обеспечение жильем семей молодых ученых" подпрограммы "Обеспечение жильем особо нуждающихся отдельных социально незащищенных граждан"».

Настоящее положение регламентирует:
1. Строительство жилья для особо нуждающихся сотрудников Учреждения может производиться за счет средств федерального, регионального и местного бюджетов с привлечением долевого участия из внебюджетных средств Учреждения, средств физических лиц. Строительство жилья может также производиться за счет привлечения сторонних инвестиций.
2. Представление жилья сотрудникам Учреждения производится по себестоимости. После первоначального взноса в размере 20 процентов от стоимости квартиры по решению жилищной комиссии дальнейшая оплата квартиры производится в рассрочку (ипотечный кредит) сроком до 10 лет. Обязательное условие: заключение контракта сотрудника с Учреждением. Учреждение является гарантом по возврату средств за полученную квартиру. При проведении тендеров по выявлению талантливой научной молодежи возможно предоставление бесплатной квартиры. При получении квартиры устанавливаются следующие объемы ее оплаты в процентах согласно занимаемой должности: ________. При предоставлении квартиры может также учитываться рабочий стаж сотрудника в Учреждении.
3. Организованная стройсберкасса ведет учет ипотечного кредита, осуществляет сбор средств, производит расчет цены ипотечного кредита, которая не должна превышать уровень инфляции плюс расходы на содержание стройсберкассы (не более 5 процентов годовых). При имеющейся возможности процент (цену ипотечного кредита) может оплачивать непосредственно Учреждение за счет внебюджетных источников финансирования.
4. При получении нового жилья покупающий его сотрудник по установленным льготам (рассрочка на 10 лет) обязан сдать «старое» жилье по стоимости БТИ для его распределения по «цепочке». Процедура распределения должна быть расписана в коллективном договоре.
5. Для первоочередного предоставления квартир для _______, нуждающихся в улучшении жилищных условий, создается фонд в размере ____ процентов от поступающих на распределение жилья сумм.
7. При необходимости Учреждение может выделить своим сотрудникам жилье на договорной и арендной основе.

Безвозмездная передача в собственность

Многие учреждения* безвозмездно передают квартиры в собственность гражданам по договору о передаче жилого помещения. И немудрено. Ведь статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон № 1541-1) содержит норму, согласно которой граждане нашей страны, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде (включая жилищный фонд, находящийся в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.

Для справки
Поступление в доход бюджета субъекта Российской Федерации денежных средств от физических лиц в виде платы за пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, следует отражать по коду 000 1 11 08042 02 0000 120 «Прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации»

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи. При этом нотариального удостоверения такого договора не требуется.
Право собственности при приватизации жилья возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности к гражданам, приватизирующим жилье, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее проводят на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у последнего доверенности (п. 1 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В нашем случае гражданин должен подать заявление на регистрацию права собственности (и заплатить соответствующую пошлину), а передающий орган – заявление о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам (в данном случае пошлину должно уплатить учреждение). Заметим, об этом говорили и финансисты в письме от 13 ноября 2006 г. № 03-06-03-05/56.
У бухгалтера может возникнуть еще ряд вопросов: можно ли учитывать приватизированные квартиры на балансе учреждения? Следует ли начислять на такие квартиры налог на имущество и если нет, то можно ли вернуть уже уплаченные авансовые платежи? Давайте разбираться.
В соответствии с Инструкцией по бюджетному учету, утвержденной приказом Минфина России от 10 февраля 2006 г. № 25н, квартиры (жилищный фонд), в том числе приобретенные и предоставленные сотрудникам на основании договоров социального найма, учитываются в составе объектов основных средств. Но если учреждение передает квартиры в собственность на основании соответствующего договора, то отражать приватизированные квартиры на балансе уже нельзя. Следовательно, указанное жилье не подлежит обложению налогом на имущество. Оно должно облагаться налогом на имущество физических лиц, который уплачивается собственниками приватизированных квартир. А остаточная стоимость неприватизированного жилого фонда подлежит налогообложению в общеустановленном порядке.
Приватизацию отдельных квартир в жилом доме можно рассматривать как частичную реализацию (ликвидацию) основного средства (жилого дома). Поэтому не забудьте уменьшить балансовую стоимость жилого дома на стоимость приватизированных квартир (письмо Минфина России от 16 ноября 2006 г. № 03-06-01-04/202).
Указанную операцию оформляют следующими проводками:
Дебет 1 401 01 172
«Доходы от реализации активов»
Кредит 1 101 01 410
«Уменьшение стоимости жилых помещений»
– на сумму остаточной стоимости;

Дебет 1 104 01 410
«Уменьшение стоимости жилых помещений за счет амортизации»
Кредит 1 101 01 410
«Уменьшение стоимости жилых помещений»
– на сумму начисленной амортизации.

Суммы излишне уплаченных авансовых платежей по налогу на имущество за приватизированные квартиры подлежат возврату или зачету (ст. 78 НК РФ). Для этого нужно подать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации и уточненную декларацию за предшествующие периоды.

Внимание
Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона № 1541-1).

Безвозмездная передача во временное пользование за счет предпринимательской деятельности

Как уже было сказано, учреждение вправе передать сотруднику какое-либо имущество во временное пользование. В данном случае перехода права собственности не происходит.

Амортизация

Обратимся к пункту 3 статьи 256 Налогового кодекса. В нем сказано, что для целей налогового учета из состава амортизируемого имущества исключают основные средства, переданные по договорам в безвозмездное пользование. Прекратить начисление амортизации следует начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем фактической передачи квартиры (п. 2 ст. 322 НК РФ). Почему? По мнению чиновников, квартиры, переданные сотрудникам, вообще не являются для целей налогообложения основными средствами, они не используются для извлечения дохода. Значит, и учитывать амортизационные начисления по ним нет никаких оснований (письма УФНС по г. Москве от 13 ноября 2006 г. № 20-12/99668.1, Минфина России от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/2/69).
После того как срок договора безвозмездного пользования истечет, амортизацию начисляют начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем возврата.

НДФЛ

На протяжении многих лет налоговики считают, что при безвозмездной передаче имущества с сотрудников следует удерживать НДФЛ. Их аргументы таковы. При определении налоговой базы по НДФЛ учитывают все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ).