Право на землю

Отражать или не отражать землю в бюджетном учете? Ответ на этот вопрос зависит от того, имеете ли вы право распоряжаться земельным участком. По нашей просьбе юрист А.В. КАРТАШОВ рассмотрел наиболее распространенные вопросы учета земельных участков.

Действующим российским законодательством определено, что земля может принадлежать юридическим лицам как на праве собственности, так и на основе других вещных прав. Примеры вещных прав на землю можно найти в пункте 1 статьи 216 Гражданского кодекса, в частности право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом.
Более детально положения о правах на землю детально рассмотрены в других статьях главы 17 Гражданского кодекса.
Земля (земельные участки) в соответствии со статьями 214, 215 Гражданского кодекса могут находиться либо в государственной собственности, либо в собственности муниципальной. При этом права собственника федерального имущества и имущества субъектов Российской Федерации от его имени могут осуществлять муниципальные образования.

Постоянное пользование
Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного Кодекса земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в частности:
• государственным учреждениям;
• муниципальным учреждениям;
• органам государственной власти;
• органам местного самоуправления;
• федеральным казенным предприятиям.
Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества. Права на них надо зарегистрировать, а сами участки поставить на кадастровый учет. При этом постоянное (бессрочное) пользование не дает учреждениям и органам власти права распоряжаться указанными земельными участками (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Например, имея земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, учреждение не может не только его продать, разделить, но и сдать в аренду.

Внимание! При постоянном (бессрочном) пользовании землю на баланс ставить не нужно

30 июня 2006 г. было принято постановление Правительства РФ № 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю». Этим документом отменен целый ряд постановлений, в том числе и постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576, которым надо было руководствоваться при распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.

Ведаем, управляем, но не отчуждаем
Право хозяйственного ведения или оперативного управления возникает в отношении того имущества, которое было передано собственником (ст. 299 ГК РФ). Соответственно право хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком возникает только в случае, если и учреждение и земля имеют одного собственника – государство или муниципальный орган власти.
Имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, закрепляется за государственными (муниципальными) учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления в соответствии с положениями статей 214, 215 Гражданского кодекса. Права хозяйственного ведения и оперативного управления земельными участками должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав в качестве недвижимости (ст. 131 ГК РФ).

Внимание! Право хозяйственного ведения или оперативного управления не дает учреждениям права распоряжаться (отчуждать) землю по своему усмотрению.

Термин «вовлечение земли в хозяйственный оборот» подразумевает, в свете высказываний главы Минэкономразвития Г.А. Грефа и вице-премьера России А.Д. Жукова, прежде всего возможность приватизации земельных участков. Понятно, что учреждения обладающие земельными участками на праве оперативного управления или хозяйственного ведения решать вопросы о его выкупе не правомочны.
Однако несмотря на то, что государственные (муниципальные) учреждения обладают лишь правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своей деятельности, им придется учитывать его на своем балансе. Более того, при регистрации права оперативного управления или хозяйственного ведения соответствующие службы могут затребовать документ о передаче земли «с баланса на баланс».
По мнению ведущих российских юристов, право хозяйственного ведения и оперативного управления применять во взаимоотношениях распорядителя бюджетных средств и получателя настолько сложно, что лучше от этого отказаться.

Муниципальная собственность
В соответствии со статьей 19 Земельного кодекса в муниципальной собственности находятся земельные участки, приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством, а также определенные:
• федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
• при разграничении государственной собственности на землю.
Кроме того, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.
Вопрос о праве распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и, следовательно об их стоимости, возникает при отсутствии государственной регистрации на эти участки. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, может осуществляться без государственной регистрации права на них.

Если учредительными документами учреждению предоставлено право заниматься приносящей доходы деятельностью, то имущество учреждения можно разделить на две различные категории:
• закрепленное собственником за учреждением, а также приобретенное за счет средств собственника, выделенных учреждению по смете;
• приобретенное за счет «коммерческих» средств.
Земля будет числиться на балансе учреждения только в том случае, если она приобретена за счет средств от приносящей доход деятельности

Учету не подлежат
Значительная часть земельных участков, относящихся к различным категориям земель, изъята из оборота или ограничена в обороте. В этом случае земля не подлежит отражению в бюджетном учете. Перечень таких земель приведен в статье 27 Земельного кодекса. В частности это земельные учатки:
• в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятые, но ограниченные в обороте;
• в пределах лесного фонда (за исключением случаев, установленных в федеральных законах);
• в пределах водного фонда;
• предоставленные транспортным организациям, на которых расположены в том числе морские и речные порты, вокзалы, аэродромы и аэропорты, терминалы и терминальные комплексы в зонах международных транспортных коридоров, навигационные сооружения, которые обеспечивают воздушное движение и судоходство;
• предоставленные для нужд связи;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• занятые объектами космической инфраструктуры;
• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, а также иные земли, подвергшиеся деградации.
Ограничение или изъятие из оборота может быть установлено не только Земельным кодексом, но и иными федеральными законами, устанавливающими условия, при которых земельные участки:
– не могут переходить в собственность определенных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц – участников оборота;
– не могут быть объектом сделок.
При этом земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.