Письмо Минфина РФ от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-03/12
Вопрос: По договору аренды земельного участка (здания и сооружения на участке отсутствуют) передаются права и обязанности арендатора (договор перенайма). В соответствии с каким подпунктом юридическое лицо должно уплатить госпошлину: с пп. 20 или пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики совместно с Правовым департаментом рассмотрел письмо по вопросу уплаты государственной пошлины при государственной регистрации перехода права аренды по договору аренды на земельный участок к новому арендатору и сообщает.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами и который может быть предметом самостоятельных сделок.
Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке, включая государственную регистрацию.
В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация перехода права аренды проводится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Подпунктом 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическими лицами в размере 500 руб., организациями - 7500 руб., федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления - 100 руб.
В связи с изложенным полагаем, что в случае перехода права аренды по договору аренды на земельный участок новый арендатор, приобретший это право, должен уплатить за государственную регистрацию возникновения права аренды по данному договору государственную пошлину в соответствующем размере, установленном пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.Разгулин
