Аренда в государственных (муниципальных) учреждениях

Распоряжение имуществом

С принятием Закона от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» (далее — Закон № 83-ФЗ) поменялись полномочия государственных (муниципальных) учреждений в области распоряжения имуществом.

Согласно пункту 10 статьи 9.2 Закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон № 7-ФЗ) бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом.

Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не предусмотрено пунктами 13 и 14 статьи 9.2 или пунктом 3 статьи 27 Закона № 7-ФЗ.

В пункте 2 статьи 3 Закона от 3 ноября 2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (далее — Закон № 174-ФЗ) определено, что автономное учреждение без согласия учредителя не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества. Остальным имуществом, в том числе недвижимым имуществом, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не предусмотрено статьей 3 Закона № 174-ФЗ.

Из содержания пункта 4 статьи 298 Гражданского кодекса следует, что казенному учреждению необходимо согласие собственника на сдачу в аренду любого имущества.

Из данных норм следует, что бюджетные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет средств от деятельности, приносящей доход, а автономные учреждения — еще и недвижимым имуществом, приобретенным за счет деятельности, приносящей доход. Одним из таких вариантов является предоставление имущества в аренду.

Сдача имущества в аренду

Кроме процедуры согласования предоставления имущества в аренду встает вопрос о том, каким образом распоряжаться средствами, полученными от сдачи имущества в аренду. Для этого необходимо обратиться к нормам Бюджетного кодекса. В статье 42 Бюджетного кодекса определено, что к доходам от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся доходы, получаемые в виде арендной либо иной платы за передачу в возмездное пользование государственного и муниципального имущества, за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных.

Следовательно, средства, полученные от сдачи в аренду имущества бюджетными и автономными учреждениями, не должны перечисляться в бюджет, так как не являются доходами бюджета.

При этом следует обратить внимание на пункт 6 статьи 9.2 Закона № 7-ФЗ. Согласно данному пункту в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется. Аналогичная норма содержится и в пункте 3 статьи 4 Закона № 174-ФЗ.
На основании данных норм можно сделать вывод о том, что бюджетным и автономным учреждениям необходимо будет направлять часть доходов от сдачи имущества в аренду на их содержание.

При рассмотрении вопроса, связанного с предоставлением имущества в аренду, следует обратить внимание на письмо Минфина России от 23 августа 2010 г. № 03-07-11/360. Согласно данному письму доходы от сдачи в аренду имущества, переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям, облагаются НДС, при этом исчисление и уплата НДС в бюджет должны осуществляться бюджетными учреждениями — арендодателями.

Анализ представленных документов позволяет сделать вывод, что сдача в аренду имущества, закрепленного за бюджетным (автономным) учреждением учредителем или приобретенного бюджетным (автономным) учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, является для бюджетного (автономного) учреждения деятельностью, приносящей доход. Следовательно, исходя из положения Налогового кодекса данные операции будут облагаться налогом на прибыль на общих основаниях.

При осуществлении государственными (муниципальными) учреждениями операций, связанных с предоставлением имущества за плату во временное пользование, следует обратить внимание на такой документ, как устав. Например, бюджетное учреждение создается для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий соответственно органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах (ст. 9.2 Закона № 7-ФЗ). Предоставление имущества за плату во временное пользование не совсем вписывается в цели создания бюджетных учреждений.

С другой стороны, законодательство не запрещает осуществление такого рода деятельности бюджетному учреждению, о чем свидетельствует норма пункта 6 статьи 9.2 Закона № 7-ФЗ. Кроме того, в пункте 4 статьи 9.2 Закона № 7-ФЗ бюджетному учреждению разрешается осуществление иных видов деятельности, не являющихся основными видами деятельности лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах.

Следует также отметить, что устав бюджетного учреждения должен содержать исчерпывающий перечень видов деятельности, которые бюджетное учреждение вправе осуществлять в соответствии с целями, для достижения которых оно создано (п. 3 ст. 14 Закона № 7-ФЗ). Соответственно в уставе бюджетного учреждения, сдающего в аренду имущество, следует отдельно указывать данный вид деятельности.

Существенным изменением в сфере учета операций аренды у арендодателя следует отметить появление забалансового счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)». Согласно пункту 381 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н (далее — Инструкция № 157н), счет предназначен для учета имущества, переданного учреждением в возмездное пользование (по договору аренды), в целях обеспечения надлежащего контроля за его сохранностью, целевым использованием и движением.

Особенности заключения договора аренды по государственному (муниципальному) имуществу

Существуют определенные особенности при заключении договора аренды по государственному (муниципальному) имуществу. Во-первых, в соответствии пунктом 1 статьи 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ) заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (данная норма действует для организаций, не перечисленных в п. 1 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды установлен приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67. Арендная плата по договорам аренды, заключенным на торгах, определяется по результатам состоявшихся торгов.

Во-вторых, размер арендной платы должен определяться на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с Законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее — Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ обязательным является проведение оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Однако существует и исключение из данного правила, которое распространяется на договоры аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества, находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов, заключаемые с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов технико-внедренческой, портовой или туристско-рекреационной особой экономической зоны. По данным договорам аренды размер арендной платы рассчитывается в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. № 190.

Рассмотрим особенности отражения операций у государственных (муниципальных) учреждений — арендаторов помещений. В случае если арендатором является бюджетное или автономное учреждений, необходимо определить источники финансирования расходов на аренду. Согласно пункту 22 приказа Минфина России и Минэкономразвития России от 29 октября 2010 г. № 137н/527 в нормативные затраты на содержание недвижимого имущества включаются нормативные затраты на аренду недвижимого имущества. Соответственно расходы на аренду помещений будут покрываться за счет субсидии на выполнение государственного (муниципального) задания. В зависимости от ситуации бюджетному и автономному учреждению необходимо будет определить, к какой группе затрат следует отнести арендные платежи — к накладным или общехозяйственным.

Полностью материал можно прочитать в печатной версии ноябрьского номера журнала «Бюджетный учет»