Оценка недвижимости
После проведения независимой оценки недвижимости ее стоимость может быть значительно скорректирована. Рассмотрим, какие изменения коснутся учета.
Оценка недвижимости представляет собой определение рыночной стоимости объекта, которая включает оценивание имущественного права с учетом имеющихся обременений, ограничений в использовании и других обязанностей по недвижимости. Она проводится специализированными организациями и регулируется Законом от 29 июля 1998 г. № 135?ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135?ФЗ). Определение стоимости объекта может осуществляться как в добровольном, так и в обязательном порядке. Статьей 8 Закона № 135?ФЗ устанавливаются случаи, когда требуется обязательная оценка недвижимости. Например, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Бухгалтерский учет
Бухгалтерский учет в государственных (муниципальных) учреждениях регламентирован Законом от 6 декабря 2011 г. № 402?ФЗ «О бухгалтерском учете», приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н «Об утверждении Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений и Инструкции по его применению» (далее — Инструкция № 157н), а также Инструкциями по применению плана счетов бухгалтерского учета по видам учреждений.
Первоначальной стоимостью недвижимого имущества в соответствии с пунктом 23 Инструкции № 157н признается сумма фактических вложений в его приобретение, сооружение или изготовление (создание) с учетом сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных учреждению поставщиками и (или) подрядчиками (кроме их приобретения, сооружения и изготовления в рамках деятельности, облагаемой НДС). Балансовая (первоначальная) стоимость недвижимого имущества в соответствии с пунктом 27 Инструкции № 157н может быть изменена в следующих случаях:
- достройки;
- дооборудования;
- реконструкции, в том числе с элементами реставрации;
- технического перевооружения;
- модернизации;
- частичной ликвидации (разукомплектации);
- переоценки объектов нефинансовых активов.
Расходы на модернизацию, дооборудование, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение объекта нефинансового актива относятся на увеличение первоначальной (балансовой) стоимости объекта по результатам проведенных работ. Основанием для этого будет служить акт выполненных работ согласно заключенному договору (контракту) и смета на выполнение работ. Все работы отражаются в регистрах бухгалтерского учета. В инвентарной карточке производится запись о завершенных работах по реконструкции, модернизации, достройке, дооборудованию, частичной ликвидации объекта, в результате которых изменяется первоначальная стоимость объекта. Основанием для внесения изменений в инвентарную карточку будет служить Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов основных средств (ф. 0504103)1.
Отметим, если при модернизации, дооборудовании, реконструкции, в том числе с элементами реставрации, технического перевооружения объекта нефинансового актива, стоимость объекта не изменилась, то отражение на счетах бухгалтерского учета не производится.
Еще одним из условий изменения стоимости имущества является ее переоценка. Переоценка стоимости объектов основных средств производится с целью определения их реальной стоимости путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства.
Учреждение проводит переоценку стоимости основных средств, в том числе и капитальных вложений, за исключением активов в драгоценных металлах и драгоценных камнях, ювелирных и иных ценностях, а также имущества, составляющего государственную (муниципальную) казну, по состоянию на начало текущего года путем пересчета их балансовой стоимости и начисленной суммы амортизации. В соответствии с законодательством Российской Федерации сроки и порядок переоценки устанавливаются Правительством России (п. 28 Инструкции № 157н). По результату проведенной переоценки основных средств данные подлежат отражению в бухгалтерском учете по состоянию на первое число текущего года. В бухгалтерскую (финансовую) отчетность предыдущего отчетного года эти данные не включаются, а принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало отчетного года.
Во всех остальных случаях первоначальная (балансовая) стоимость основных средств меняться не будет.
Отметим, технический паспорт выдается по результатам технической инвентаризации здания при изменении его технических или качественных характеристик в результате капитального ремонта, перепланировки, присоединения к сетям коммуникаций и так далее (например, п. 3.44, 3.46 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37). В этом случае изменение стоимости здания необходимо отразить в бухгалтерском учете.
Налоговый учет
Налог на прибыль
Регулирование налога на прибыль осуществляется главой 25 Налогового кодекса.
Пункт 1 статьи 257 Налогового кодекса устанавливает, что в налоговом учете первоначальная стоимость имущества, созданного с использованием бюджетных средств целевого финансирования, определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных Налоговым кодексом, уменьшенная на сумму расходов, осуществленных за счет бюджетных средств целевого финансирования. То есть первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.
К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами (п. 2 ст. 257 НК РФ).
Отметим, к реконструкции следует отнести переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, а к техническому перевооружению следует отнести комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.
При проведении налогоплательщиком переоценки (уценки) стоимости объектов основных средств на рыночную стоимость положительная (отрицательная) сумма такой переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемых для целей налогообложения в соответствии с главой 25 Налогового кодекса (абз. 6 п. 1 ст. 257 НК РФ).
Таким образом, порядок определения стоимости амортизируемого имущества, установленный статьей 257 Налогового кодекса, не включает в себя изменение стоимости имущества при проведении рыночной оценки. В такой ситуации стоимость актива не участвует в исчислении налога на прибыль.
НДС
Объекты налогообложения НДС установлены статьей 146 Налогового кодекса.
Объекты, не подпадающие под налогообложение налогом на добавленную стоимость, указаны в пункте 2 статьи 146 Налогового кодекса.
В случае приобретения работ (услуг), включая расходы на модернизацию, дооборудование, реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, учреждение вправе принять к вычету НДС при соблюдении условий, указанных в пункте 2 статьи 171, пункте 1 статьи 172 Налогового кодекса.
Налог на имущество
Регулирование налога на имущество организаций осуществляется на основании главы 30 Налогового кодекса и законов субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса объектом налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе учреждения в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Для исчисления налога учитывается находящееся на балансе имущество:
- на праве собственности;
- полученное во временное владение или доверительное управление;
- внесенное в совместную деятельность.
При исчислении налога на имущество налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества объекта налогообложения и рассчитывается по остаточной стоимости имущества, сформированной по данным бухгалтерского учета. Основанием для этого служит пункт 3 статьи 375 Налогового кодекса.
Проведение учреждением достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств и их переоценки первоначальная стоимость увеличивается, в таком случае происходит увеличение базы для начисления налога на имущество. При проведении рыночной оценки стоимости недвижимого имущества первоначальная стоимость в учете не меняется и тем самым не способствует изменению начисления налога на имущество.
Напомним, объекты, которые не подлежат налогообложению, установлены пунктом 4 статьи 374 Налогового кодекса, а перечень льготной категории учреждений представлен в статье 381 Налогового кодекса.
1 Приказ Минфина России от 30 марта 2015 г. № 52н «Об утверждении форм первичных учетных документов и регистров бухгалтерского учета, применяемых органами государственной власти (государственными органами), органами местного самоуправления, органами управления государственными внебюджетными фондами, государственными (муниципальными) учреждениями, и Методических указаний по их применению».