В нашем доме поселился замечательный сосед

О. Б. Воробьева

Практика встроенных (пристроенных) помещений на первых этажах жилых домов (комплексов) имеет ряд преимуществ, равно как и своих особенностей. В связи с этим бухгалтеру приходится решать не только вопросы бухгалтерского (бюджетного) учета такой специфики отдельных помещений недвижимости, но и административно­организационные вопросы, входящие в его компетенцию.

О. Б. ВОРОБЬЕВА, аудитор

Фонд капитального ремонта

Как правило, организации государственного сектора на первых этажах жилых домов размещают учреждения образования (детские садики), медицинские учреждения (поликлиники, санитарно-эпидемиологические станции), учреждения культуры (культурно-досуговые центры, библиотеки) и др.

К преимуществам такого размещения можно отнести:

эффективное использование жилого помещения — используется большая полезная площадь;

эффективное использование коммуникаций;

удобство жителям;

уменьшение затрат при возведении необходимых площадей для учреждений и т. д.

Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», утвержденному приказом Минрегиона России от 24 декабря 2010 г. № 778, в связи с возможным оказанием вредного воздействия на человека в первых этажах жилых домов не допускается размещать специализированные магазины химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием взрывоопасных веществ и материалов; магазины синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины и т. п.

Вместе с тем пунктом 3.3 СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденным постановлением Роспотребнадзора от 10 июня 2010 г. № 64, предусмотрено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Таким образом, размещение на первых этажах жилых зданий учреждений, которые могут неблагоприятно воздействовать на здоровье человека, запрещено (например, химические лаборатории с обязательной вытяжкой, столярные цеха детских досуговых центров, территориальные управления, фонды с общим подъездным входом и т. п.).

Размещение (закрепление в оперативное управление) помещений первых этажей жилых домов требует соблюдения собственниками помещений Жилищного кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Жилищное законодательство регулирует отношения, в том числе формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта) (п. 11.1 ст. 4, подп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Согласно нормам Жилищного кодекса собственники жилых помещений обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение, в состав которой входят в том числе взносы на капитальный ремонт.

Образование фонда капитального ремонта формируется из взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете (ч. 1 ст. 170 Жилищного кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 170 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Организация взаимоотношений регионального оператора с собственниками помещений в многоквартирном доме установлена приказом Минстроя России от 28 января 2016 г. № 41/пр.

Возникает резонный вопрос: осуществляя закупки для государственных (муниципальных) нужд, следует ли учитывать нормы Закона от 5 апреля 2013 г. № 44‑ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон № 44‑ФЗ)? По этому поводу Минэкономразвития России в письмах от 6 августа 2015 г. № Д 28и-2261, ОГ-Д 28-10437 даны разъяснения: перечисление взносов на один из вышеуказанных счетов в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств не является закупкой в понимании Закона № 44‑ФЗ.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

При этом от лица собственника имущества (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) расходы на уплату взносов на капитальный ремонт могут осуществлять соответствующие государственные (муниципальные) учреждения.

Финансовое обеспечение затрат

Бюджетные учреждения

Согласно пункту 2 статьи 9.2 Закона от 12 января 1996 г. № 7‑ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон № 7‑ФЗ) бюджетные учреждения осуществляют свою финансово-хозяйственную деятельность в соответствии с предметом и целями деятельности, ради которых они созданы, определенными федеральными законами, муниципальными правовыми актами, уставом, иными нормативными правовыми актами на основании сформированного государственного задания, утвержденного учредителем.

Согласно пункту 4 статьи 69.2 Бюджетного кодекса финансовое обеспечение выполнения государственных (муниципальных) заданий осуществляется за счет средств федерального бюджета и бюджетов государственных внебюджетных фондов РФ, бюджетов субъектов РФ и бюджетов территориальных государственных внебюджетных фондов, местных бюджетов в порядке, определенном соответственно Правительством РФ^[1], высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, местной администрацией (субсидии на выполнение государственного задания).

Кроме того, бюджетные учреждения вправе сверх установленного государственного (муниципального) задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного (муниципального) задания выполнять работы, оказывать услуги, относящиеся к его основным видам деятельности, преду­смотренным его учредительным документом, для граждан и юридических лиц за плату и на одинаковых при оказании одних и тех же услуг условиях, а также осуществлять приносящую доход деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых учреждение создано (п. 4 ст. 9.2 Закона № 7‑ФЗ).

Также одним из источников финансового обеспечения затрат бюджетных учреждений могут быть субсидии на иные цели, благотворительные и безвозмездные поступления.

Внимание!

В случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется (п. 6 ст. 9.2 Закона № 7‑ФЗ).

В случае передачи отдельных помещений недвижимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением, расположенных в многоквартирных домах, в аренду, уплата взносов на капитальный ремонт по таким помещениям должна осуществляться за счет средств, полученных от средств аренды (приносящей доход деятельности).

Казенные учреждения

Казенное учреждение находится в ведении органа государственной власти (государственного органа), органа местного самоуправления, осуществляющего бюджетные полномочия главного распорядителя (распорядителя) бюджетных средств, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Взаимодействие казенного учреждения при осуществлении им бюджетных полномочий получателя бюджетных средств с главным распорядителем (распорядителем) бюджетных средств, в ведении которого оно находится, осуществляется в соответствии с Бюджетным кодексом.

Финансовое обеспечение деятельности казенного учреждения осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации и на основании бюджетной сметы.

Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе. Доходы, полученные от указанной деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (п. 1, 2, 3 ст. 161 БК РФ).

Исходя из определенных законодательством целей создания государственных (муниципальных) учреждений и статьи 69.1 Бюджетного кодекса финансовое обеспечение деятельности казенных учреждений, в том числе уплата ими взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется за счет бюджетных ассигнований на обеспечение выполнения функций казенных учреждений, которые в соответствии со статьей 69 Бюджетного кодекса относятся к бюджетным ассигнованиям на оказание государственных (муниципальных) услуг (выполнение работ), включая ассигнования на закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд (письмо Минфина России от 25 февраля 2015 г. № 02-01-10/9214).

Медицинские учреждения

Учреждения, осуществляющие медицинскую деятельность, участвующие в реализации территориальной программы обязательного медицинского страхования, вправе осуществлять оплату ежемесячных расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в составе коммунальных платежей за счет средств обязательного медицинского страхования (письма ФФОМС России от 24 марта 2015 г. № 1376/21-3, от 21 мая 2015 г. № 3226/21-3/и).

Бухгалтерский учет

В соответствии с пунктом 3 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н (далее — Инструкция № 157н), при ведении бухгалтерского учета учреждениям, финансовым органам, органам, осуществляющим кассовое обслуживание, необходимо учитывать, что бухгалтерский учет ведется методом начисления, согласно которому результаты операций признаются по факту их совершения, независимо от того, когда получены или выплачены денежные средства (или их эквиваленты) при расчетах, связанных с осуществлением указанных операций.

Начисление расходов по уплате собственником помещений в многоквартирном доме взносов в фонд капитального ремонта, формируемый в соответствии с положениями статьи 170 Жилищного кодекса, исходя из их экономической сущности являющихся расходами на неравномерно производимый ремонт основных средств в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, отражается на счете 0 401 50 000 «Расходы будущих периодов» (п. 302 Инструкции № 157н).

При этом субъекту учета в рамках формирования его учетной политики следует установить порядок признания расходов на осуществление капитального ремонта расходами текущего финансового периода на основании отчетов о выполнении работ по ремонту.

В целях ведения учета по таким объектам, включая расходы, возвраты ранее произведенных отчислений в фонд капитального ремонта, а также результаты списания расходов будущих периодов в случае выбытия объектов, в том числе в связи со сменой собственников (приватизацией), субъекту учета следует организовать аналитический (управленческий) учет на забалансовых счетах по каждому объекту (помещению в многоквартирном доме или многоквартирному дому).

Управленческий учет в части каждого помещения в оперативном управлении в многоквартирном доме следует организовать в рамках сформированной учетной политики.

Списание расходов на сумму взносов, перечисленных в фонд капитального ремонта, при выбытии объектов учета следует отражать в корреспонденции со счетом 0 401 20 273 «Чрезвычайные расходы по операциям с активами» (письма Минфина России от 25 января 2016 г. № 02-05-11/2678, от 10 августа 2015 г. № 02-07-07/46003, от 22 октября 2015 г. № 02-08-10/60706).

Учет расходов будущих периодов необходимо осуществлять в разрезе видов расходов (выплат), предусмотренных планом финансово-хозяйственной деятельности бюджетного учреждения, сметой казенного учреждения согласно заключенным договорам (соглашениям) с учетом сформированной учетной политики.

В соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утвержденными приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н, расходы на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет управляющей организации (счет регионального оператора) необходимо отражать по коду вида расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг для обеспечения государственных (муниципальных) нужд», по статье 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» (письмо Минфина России от 30 ноября 2016 г. № 02-05-11/70982).

Пример 1

Бюджетное учреждение «Центр досуга дошкольников» осуществляет финансово-хозяйственную деятельность на 700 кв. м 1-го этажа многоквартирного дома (МКД), находящихся в оперативном управлении. При этом сдает в аренду отдельные помещения площадью 200 кв. м.

Ежемесячный взнос в фонд капитального ремонта МКД составляет 10 рублей за 1 кв. м.

В соответствии с источниками финансового обеспечения указанных затрат бухгалтер сделает следующие записи.

Дебет 4 401 50 225

«Расходы будущих периодов на работы, услуги по содержанию имущества»

Кредит 4 302 25 730

«Увеличение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»

— начислены расходы будущих периодов по уплате ежемесячного взноса в размере 5 000 рублей (500 (700 - 200) × 10) в части основной деятельности;

Дебет 4 401 20 225

«Расходы на работы, услуги по содержанию имущества»

Кредит 4 401 50 225

«Расходы будущих периодов на работы, услуги по содержанию имущества»

— отражены расходы ежемесячного взноса на капитальный ремонт в сумме 5 000 рублей;

Дебет 2 401 50 225

«Расходы будущих периодов на работы, услуги по содержанию имущества»

Кредит 2 302 25 730

«Увеличение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»

— начислены расходы будущих периодов по уплате ежемесячного взноса в размере 2 000 рублей (200 × 10) в части деятельности, приносящей
доход;

Дебет 2 401 20 225

«Расходы на работы, услуги по содержанию имущества»

Кредит 2 401 50 225

«Расходы будущих периодов на работы, услуги по содержанию имущества»

— отражены расходы ежемесячного взноса на капитальный ремонт в сумме 2000 рублей;

Дебет 4 302 25 830

«Уменьшение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»

Кредит 4 201 11 610

«Выбытия денежных средств учреждения с лицевых счетов в органе казначейства»

— перечислена оплата ежемесячного взноса в размере 5 000 рублей с одновременным уменьшением забалансового счета 18 «Выбытия денежных средств» в части основной деятельности;

Дебет 2 302 25 830

«Уменьшение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»

Кредит 2 201 11 610

«Выбытия денежных средств учреждения с лицевых счетов в органе казначейства»

— перечислена оплата ежемесячного взноса в размере 2 000 рублей с одновременным уменьшением забалансового счета 18 «Выбытия денежных средств» в части деятельности, приносящей
доход.

Общедомовое имущество

В силу статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и капитальный ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

К общему домовому имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы); крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (постановление пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Пример 2

Текущий ремонт технического этажа общего домового имущества МКД составил 300 000 рублей. Бюджетное учреждение «Центр информации», расположенное на 1-м этаже МКД, осуществило расходы по текущему ремонту технического этажа общего домового имущества на сумму 75 000 рублей (в размере 0,25 от общей суммы, приходящейся на ремонт технического этажа общего домового имущества, соразмерно своей доле) согласно плану финансово-хозяйственной деятельности по КВФО «4».

Бухгалтер сделает следующие записи.

Дебет 4 109 ХХ 225

«Затраты на изготовление готовой продукции, выполнение работ, услуг в части содержания имущества»

Кредит 4 302 25 730

«Увеличение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»

— расходы на ремонт отражены в составе себестоимости в сумме 75 000 рублей;

Дебет 4 302 25 830

«Уменьшение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»

Кредит 4 201 11 610

«Выбытия денежных средств учреждения с лицевых счетов в органе казначейства»

— перечислены денежные средства управляющей компании (ТСЖ, ЖСК) соразмерно своей доле в сумме 75 000 рублей с одновременным уменьшением забалансового счета 18 «Выбытия денежных средств».

Ситуация. Кредитной организацией (банк) в рамках зарплатного проекта установлен банкомат с целью реализации возможности снятия наличных денежных средств на территории работодателя — участника соглашения эмиссии банковских карт зарплатного проекта, расположенного на 1-м этаже МКД.

Существует ли вероятность возникновения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме у банка, и вправе ли учреждение взыскать определенную долю в возмещение понесенных затрат?

Справочно

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрытия другой сделки, в том числе сделки на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Поскольку банкомат передан учреждению по акту об установке оборудования и банк не осуществляет полномочий по использованию помещения, находящегося в оперативном управлении учреждения (в данном случае имеет место использование имущества банка в рамках зарплатного проекта), притворной сделки не возникает.

Учитывая, что мотивация банка исключительна (зарплатный проект) и в указанном случае не возникает так называемой скрытой аренды, пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса не доказателен.

Кроме того, заключение договора, подпадающего под регулирование норм главы 39 Гражданского кодекса, не влечет распоряжения недвижимым имуществом и не требует получения согласия собственника этого имущества (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 сентября 2015 г. по делу № А27-24635/2014).