Кадастровая стоимость

О. Б. Воробьева

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости. Нюансы ее определения, учет, изменения рассмотрим в статье.

О. Б. ВОРОБЬЕВА, аудитор

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории России, регулируются Законом от 3 июля 2016 г. № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237‑ФЗ).

Согласно нормам Закона № 237‑ФЗ кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном указанным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статями 16, 20, 21, 22 Закона № 237‑ФЗ.

Определение кадастровой стоимости осуществляется по единым правилам для объектов недвижимости, включая земельные участки, здания, сооружения, помещения и т. п.

Земельный участок как объект права собственности и иных преду­смотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Кроме того, вещным правом, в частности, является:

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);
• оперативное управление недвижимым имуществом (здания, сооружения, помещения и т. д.) (ст. 296 ГК РФ).

При этом право оперативного управления на недвижимое имущество в части земельных участков и объектов, которые связаны с землей, перемещение которых без ущерба невозможно, возникает с момента государственной регистрации такого права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством государственной регистрации, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости регулируются Законом от 13 июля 2015 г. № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218‑ФЗ).

В случае принятия решений (актов) об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости органами государственной власти и органами местного самоуправления они обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (п. 1 ст. 32 Закона № 218‑ФЗ).

В переходный период до 1 января 2020 года государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с:

• Законом № 237‑ФЗ;
• Законом от 29 июля 1998 г. № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135‑ФЗ) (ст. 24 Закона № 237‑ФЗ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

При определении кадастровой стоимости обязательным к применению является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.

Что касается определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта России, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машиномест, единых недвижимых комплексов (ЕНК)), то таким учреждениям необходимо руководствоваться Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.

К определению кадастровой стоимости возможно применить следующие подходы:

1. По объектам недвижимости:

• кадастровая стоимость земельного участка;
• кадастровая стоимость недвижимого имущества.

2. По актуальности:

• учет по кадастру;
• кадастровая стоимость не определена. В течение 2018–2020 годов субъект учета должен провести актуальную кадастровую оценку недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого не определена.

3. По правилам определения кадастровой стоимости:

• Закон № 237‑ФЗ;
• Закон № 135‑ФЗ.

4. С учетом вида использования:

• по целевому назначению;
• по виду разрешенного использования. Согласно функциональному назначению объекта (например, офисные здания, здания производственного назначения; использование земельного участка в соответствии с функциональным назначением таких объектов недвижимости).

Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры (ст. 6 Закона № 237‑ФЗ):

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее — отчет);
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона № 237‑ФЗ государственная кадастровая оценка проводится:

• не чаще одного раза в три года (за исключением городов федерального значения);
• не чаще одного раза в два года — в городах федерального значения и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости, но не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Земельные участки

Одним из главных признаков земельного участка являются его границы.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 8 ст. 22 Закона № 218‑ФЗ).

Перечни земельных участков формируются территориальными управлениями Росимущества каждого субъекта России.

В рамках предоставления государственных услуг возможно получить бесплатную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости с официального сайта Росреестра по адресу: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2 в течение трех дней (письмо ФНС России от 7 февраля 2017 г. № БС-4-21/2140@).

Бухгалтерский (бюджетный) учет

Согласно пункту 71 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н (далее — Инструкция № 157н), земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости), а также земельные участки, по которым собственность не разграничена, вовлекаемые уполномоченными органами власти (органами местного самоуправления) в хозяйственный оборот, учитываются на соответствующем счете аналитического учета счета 103 00 «Непроизведенные активы» на основании документа (свидетельства), подтверждающего право пользования земельным участком, по их кадастровой стоимости (стоимости, указанной в документе на право пользования земельным участком, расположенным за пределами территории России). При отсутствии кадастровой стоимости земельного участка — по стоимости, рассчитанной исходя из наименьшей кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка, граничащего с объектом учета, либо, при невозможности определения такой стоимости, — в условной оценке "один квадратный метр — один рубль«^[1].

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Согласно пункту 16 Инструкции по применению плана счетов бюджетного учета, утвержденной приказом Минфина России от 6 декабря 2010 г. № 162н, пунктам 20 Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 16 декабря 2010 г. № 174н, Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 23 декабря 2010 г. № 183н, изменение стоимости земельных участков, ранее принятых к бухгалтерскому учету, в связи с изменением их кадастровой стоимости отражается по дебету счета 0 103 11 000 «Земля — недвижимое имущество учреждения» и кредиту счета 0 401 10 180 «Прочие доходы» в сумме изменения: в случае увеличения балансовой стоимости — в положительном значении, в случае уменьшения балансовой стоимости — со знаком «минус».

Бухгалтер сделает записи указанной корреспонденции на сумму разницы кадастровой стоимости на основании выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и Бухгалтерской справки (ф. 0504833).

Причиной изменения кадастровой стоимости земельного участка может быть:

• изменение категории земель;
• решение комиссии по разрешению споров;
• ошибка в ЕГРН.

Кроме того, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка показатель расчетов с учредителем также подлежит корректировке с учетом оформления Извещения (ф. 0504805).

Бухгалтеру необходимо сделать следующие записи:

Дебет 4 401 10 172
«Доходы от операций с активами»
Кредит 4 210 06 660
«Уменьшение расчетов с учредителем».

В случаях принятия решений по спорам (судам) и в результате — изменения кадастровой стоимости необходимо руководствоваться нормами Закона от 6 декабря 2011 г. № 402‑ФЗ «О бухгалтерском учете», Инструкции № 157н, а также федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора СГС «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора», утвержденного приказом Минфина России от 31 декабря 2016 г. № 256н (далее — СГС «Концептуальные основы»). Объекты бухгалтерского учета признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, в котором имели место факты хозяйственной жизни, приведшие к возникновению и (или) изменению соответствующих активов, обязательств, доходов и (или) расходов, иных объектов бухгалтерского учета, вне зависимости от поступления или выбытия денежных средств (или их эквивалентов) при расчетах, связанных с осуществлением указанных операций (допущение временной определенности).

Размер кадастровой стоимости, определенный решением суда, может применяться не ранее вступления в законную силу такого решения.

Обратите внимание, что изменение кадастровой стоимости земельного участка после отчетной даты, но до представления финансовой отчетности, относится, в рамках применения СГС «Концептуальные основы», к существенному событию.

Существенность событий после отчетной даты (показатели существенности информации) следует отразить в сформированной учетной политике учреждения.

При этом уровень существенности информации, отражаемой в регистрах бухгалтерского (бюджетного) учета, определяется в зависимости от характера и величины анализируемого показателя бухгалтерского (бюджетного) учета и (или) бухгалтерской (финансовой) отчетности и от степени влияния его отсутствия или искажения на решения пользователей бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Здания, сооружения, помещения

Объектами недвижимого имущества на праве оперативного управления являются материальные ценности, соответствующие критериям активов, подтвержденные документами о государственной регистрации права.

При этом согласно пункту 58 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора СГС «Основные средства», утвержденного приказом Минфина России от 31 декабря 2016 г. № 257н (далее — СГС «Основные средства»), объекты недвижимого государственного (муниципального) имущества, которые соответствуют критериям признания объекта основных средств, отражаются при первом применении указанного стандарта в бухгалтерском учете на соответствующих балансовых счетах по их кадастровой стоимости, которая признается балансовой стоимостью указанных объектов основных средств.

В случае если кадастровая оценка для объекта недвижимости по каким-либо причинам недоступна на дату первого применения СГС «Основные средства», субъектом учета отражаются такие активы по балансовой стоимости, сформированной на дату первого применения СГС «Основные средства», до момента, когда кадастровая оценка по такому объекту недвижимости будет определена.

В случае если данные о стоимости объекта недвижимости, который соответствует критериям признания объекта основных средств, по каким-либо причинам недоступны, субъектом учета отражается такой объект основных средств на балансовых счетах в условной оценке, равной одному рублю.

После получения кадастровой оценки объекта недвижимости субъектом учета осуществляется пересмотр балансовой стоимости и срока полезного использования объекта (п. 59 СГС «Основные средства»).

Переходные положения при применении СГС «Основные средства»

В настоящее время актуальные кадастровые оценки объектов недвижимости, определенные на дату первого применения СГС «Основные средства», отсутствуют.

Субъектам учета необходимо в течение 2018–2020 годов осуществить мероприятия по определению актуальных кадастровых оценок объектов недвижимого имущества, признаваемых при первом применении стандарта (методические указания по применению переходных положений СГС «Основные средства» при первом применении, направленные письмом Минфина России от 30 ноября 2017 г. № 02-07-07/79257).

В случае когда материальные ценности, признанные для целей бухгалтерского учета в составе объектов основных средств, изменили исходя из новых условий их использования свое первоначальное назначение (первоначальную целевую функцию), по решению комиссии субъекта учета такие объекты основных средств реклассифицируются в иную группу основных средств или в иную категорию объектов бухгалтерского учета (например, в материальные запасы).

Перевод объекта основных средств в иную группу основных средств либо в иную категорию объектов бухгалтерского учета в связи с его реклассификацией не должен приводить к изменению его стоимости как в бухгалтерском учете, так и для целей оценки и раскрытия информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности (методические указания по применению СГС «Основные средства», направленные письмом Минфина России от 15 декабря 2017 г. № 02-07-07/84237).

Оспариваем кадастровую стоимость

Согласно статье 24.18 Закона № 135‑ФЗ основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте России или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1 ст. 22 Закона № 237‑ФЗ).

Налогообложение

Налог на имущество

Кадастровая стоимость напрямую связана с налоговой базой по налогу на имущество, размер которой необходимо учитывать при планировании доходов/расходов (формировании бюджета плана ФХД, смет доходов и расходов) на соответствующий финансовый год бюджетным (автономным), казенным учреждением.

Расчет (обоснование) расходов на уплату налога на имущество по кадастровой стоимости осуществляется с учетом объекта налогообложения, особенностей определения налоговой базы, налоговых льгот, оснований и порядка их применения, а также налоговой ставки, порядка и сроков уплаты по налогу в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ).

В отношении отдельных объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса.

Налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется с учетом особенностей в отношении отдельных видов недвижимого имущества, включая:

• административно-деловые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, объектов общественного питания либо которые фактически используются для размещения офисов, объектов общественного питания;
• жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В случае если в соответствии с законодательством определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Земельный налог

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством.

Согласно статье 391 Налогового кодекса изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие изменения вида разрешенного использования земельного участка, его перевода из одной категории земель в другую и (или) изменения площади земельного участка учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости.

Порядок учета сведений об измененной кадастровой стоимости при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций, земельному налогу разъяснен в письме Минфина России от 20 июля 2017 г. № 03-05-04-01/46181.

^[1] В редакции приказа Минфина России от 31 марта 2018 г. № 64н. На момент подписания номера приказ находился на регистрации в Минюсте России.