Приобретение,  требующее ремонта

А. А. Комлева

Все объекты недвижимости (здания и сооружения), находящиеся в оперативном управлении учреждения, должны находиться в технически исправном состоянии. Для поддержания указанных объектов в надлежащем состоянии проводятся ремонтные работы. Но как отразить операции по проведению ремонтных работ нежилого здания в случае его приобретения в состоянии, требующем капитального ремонта (нуждающемся в восстановлении)?

Определяем вид необходимых работ

Вложения (инвестиции) в объеме фактических затрат учреждения в объекты нефинансовых активов при их приобретении, строительстве (создании), модернизации (реконструкции, достройке, дооборудовании), изготовлении, а также затрат, связанных с выполнением научно-исследовательских, опытно-конструкторских, технологических работ, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов нефинансовых активов, являются вложениями в нефинансовые активы.

Восстановление нежилого здания может осуществляться двумя путями:

• капитальный ремонт;
• реконструкция (модернизация).

В целях обеспечения сохранности производственных зданий и сооружений путем надлежащего ухода за ними, своевременного и качественного проведения их ремонта, а также упорядочения ремонтных работ и снижения стоимости ремонта следует руководствоваться Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279 (далее — Положение № 279).

В рамках этого документа ремонт зданий представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания в целом, так и его отдельных конструкций.

Согласно нормам Положения № 279 к капитальному ремонту относятся работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей и др.) (п. 3.11).

Примерные перечни работ по текущему и капитальному ремонту производственных зданий и сооружений приведены в Положении № 279.

В случае проведения ремонтных работ могут быть изменены характеристики объектов нефинансовых активов, в том числе нежилых зданий, сооружений, при этом проведение ремонтных работ не приводит к увеличению стоимости объектов основных средств.

Необходимо четко отличать ремонтные работы от других видов восстановления основных средств, стоимость которых увеличивает первоначальную стоимость объекта.

К видам восстановления основных средств относятся:

• работы по достройке, дооборудованию, модернизации — работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами;
• реконструкция — переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции;
• техническое перевооружение — комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Понятие реконструкции, а также технического перевооружения дано в письме Минфина России от 29 мая 1984 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий». К реконструкции относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико­экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды.

При реконструкции может осуществляться: расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях; строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения в целях ликвидации диспропорций; строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

К техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Техническое перевооружение действующих предприятий осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, разрабатываемым на основе единого технико-экономического обоснования и в соответствии с планом повышения технико-экономического уровня отрасли (подотрасли), как правило, без расширения производственных площадей.

Целью технического перевооружения действующих предприятий является всемерная интенсификация производства, увеличение производственных мощностей, выпуска продукции и улучшение ее качества при обеспечении роста производительности труда и сокращения рабочих мест, снижения материалоемкости и себестоимости продукции, экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов, улучшения других технико-экономических показателей работы предприятия в целом.

При техническом перевооружении действующих предприятий могут осуществляться установка дополнительно на существующих производственных площадях оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение радио, телевидения и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое переустройство природоохранительных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускаются частичная перестройка и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещаемого нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.

В случаях, когда в установленном порядке в период нового строительства или расширения действующего предприятия производится пересмотр проекта до ввода в действие мощностей, обеспечивающих выпуск основной конечной продукции, продолжение строительства по измененному проекту относится к соответствующему понятию согласно первоначально утвержденному проекту. При пересмотре проекта реконструкции действующего предприятия продолжение строительства по измененному проекту относится к реконструкции или к расширению в случаях, когда содержание и характер пересмотренного состава работ соответствуют этому понятию.

Таким образом, можно сделать вывод, что при реконструкции (модернизации) произведенные затраты улучшают функциональные показатели основного средства, в том числе нежилого помещения, а при капитальном ремонте поддерживаются первоначально созданные функциональные показатели основного средства.

Бухгалтерский (бюджетный) учет восстановления зданий

Следует учесть, что все виды работ, рассмотренные выше, учреждению необходимо проводить согласно:

• смете доходов и расходов доведенными лимитами бюджетных обязательств;
• графику планово-предупредительных работ;
• утвержденным дефектным ведомостям (дефектным актам);
• утвержденной смете работ;
• проектно-сметной документации.

Согласно Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 г. № 157н (далее — Инструкция № 157н), к объектам учета нефинансовых активов относятся основные средства, вложения в основные средства.

Исходя из правил ведения бухгалтерского учета капитальные вложения в объекты капитального строительства государственной собственности Российской Федерации в объеме фактических затрат учреждения при их приобретении, строительстве (создании), модернизации (реконструкции, достройке, дооборудовании), которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов нефинансовых активов, учитываются на счете 0 106 00 000 «Вложения в нефинансовые активы» (увеличение стоимости).

Согласно пункту 27 Инструкции № 157н затраты на модернизацию, дооборудование, реконструкцию объекта нефинансового актива относятся на увеличение первоначальной (балансовой) стоимости такого объекта после окончания предусмотренных договором (сметой) объемов работ и при условии улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта нефинансовых активов (срока полезного использования, мощности, качества применения и т. п.) по результатам проведенных работ.

Согласно Инструкции № 157н затраты по достройке, реконструкции, модернизации, дооборудованию относятся на счет 0 106 11 000 «Вложения в основные средства — недвижимое имущество учреждения». В дебет этого счета относятся все произведенные расходы по восстановлению объекта основного средства, в том числе нежилого здания.

Информация о выполненных работах по реконструкции здания указывается в Инвентарной карточке учета основных средств (ф. 0504031), открытой на здание (п. 54 Инструкции № 157н).

Согласно пункту 44 Инструкции № 157н в результате проведенной реконструкции здания срок полезного использования пересматривается по решению комиссии по поступлению и выбытию активов.

По окончании произведенных работ, подписании актов приемки выполненных работ указанные затраты принимаются к бухгалтерскому (бюджетному) учету с увеличением балансовой стоимости объектов основных средств (абз. 2, 3 п. 7 Инструкции об утверждении Плана счетов бюджетного учета и Инструкции по его применению, утвержденной приказом Минфина России от 6 декабря 2010 г. № 162н). Завершение восстановительных работ оформляется Актом о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (ф. 0306002).

По завершении необходимых процедур бухгалтеру необходимо отразить указанные операции следующими бухгалтерскими записями: кредит счета 0 106 11 410 «Уменьшение вложений в основные средства — недвижимое имущество учреждения» на общую сумму произведенных расходов и дебет счета 0 101 12 310 «Увеличение стоимости нежилых помещений — недвижимого имущества учреждения».

Согласно Градостроительному кодексу учреждение обязано получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55), которое удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме. Согласно пункту 10 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Для проведения ремонтных работ капитального характера, в том числе с модернизацией, работами промышленного альпинизма, требующими квалифицированных (аттестованных) специалистов с соответствующим оборудованием, учреждение заключает договора (государственные контракты) с привлечением подрядных организаций.

Согласно статье 740 Гражданского кодекса по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не пре­дусмотрено договором.

Обратите внимание: при заключении договоров на проведение ремонта подрядным способом на все работы обязательно должны быть составлены техническая документация и строительная смета (ст. 743 ГК РФ). Кроме того, договором строительного подряда необходимо определить состав и содержание технической документации, также договором строительного подряда необходимо предусмотреть, кто из сторон (в какой срок) представляет соответствующую документацию.

По окончании работ стороны заключенного договора (госконтракта) подписывают акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных (модернизированных) помещений.

Бухгалтерские записи в бюджетном учете будут следующими:

Дебет 1 106 11 310
«Увеличение вложений в основные средства — недвижимое имущество учреждения»
Кредит 1 302 25 730
«Увеличение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»
— отражение выполненных работ согласно акту выполненных работ, услуг;

Дебет 1 302 25 830
«Уменьшение кредиторской задолженности по работам, услугам по содержанию имущества»
Кредит 1 304 05 225
«Расчеты по платежам из бюджета с финансовым органом по работам, услугам по содержанию имущества»
— отражение расчетов с подрядной организацией;

Дебет 1 101 12 310
«Увеличение стоимости нежилых помещений — недвижимого имущества учреждения»
Кредит 1 106 11 410
«Уменьшение вложений в основные средства — недвижимое имущество учреждения»
— отражение произведенных затрат на увеличение первоначальной стоимости нежилого здания.

Обратите внимание, что качество работ может проявиться уже по окончании произведенных работ по договору (госконтракту) (после подписания всех приемо-сдаточных документов).

Как быть в этих случаях?

До начала процедур заключения договоров (госконтрактов) согласно Закону от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» требования к качеству работы, а также представление подрядчиком соответствующей технической документации на нее необходимо оценить и включить в договор (госконтракт).

В таком случае заказчик вправе предъявить подрядчику требование к качеству выполненной работы.

Все возможные требования сторон необходимо отразить в договоре (госконтракте) или сделать отсылочную норму к определенному положению, методическим рекомендациям по строительству, руководству и т. д. (например, строительные расценки для федеральных учреждений в федеральном реестре учреждений).

Также следует отразить в договоре (госконтракте) требования к качеству применяемых подрядчиком материалов.

И самое важное, необходимо отразить требования, которые предъявляются к качеству работы законами или иными правовыми актами, за несоблюдение которых подрядчик несет юридическую ответственность не только перед своим заказчиком, но и перед государством в лице его уполномоченных органов.

Что касается сроков предъявления требований к качеству выполненных работ.

Сроки предъявления требований к качеству выполненной работы зависят от того, установлен на выполненную работу гарантийный срок или нет. В случае если на работу не установлен гарантийный срок, требования к качеству работ заказчик может предъявить подрядчику в течение двух лет со дня передачи результата работ, если иные сроки не установлены законом. Так указано в пункте 2 статьи 724 Гражданского кодекса. Однако по договорам строительного подряда установлен иной предельный срок — пять лет со дня передачи результата работ (ст. 756 ГК РФ).

Если на работу установлен гарантийный срок, то в этом случае заказчик вправе предъявить подрядчику требования, связанные с недостатками в работе, в течение гарантийного срока. По общему правилу исчисление гарантийного срока начинается с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен быть принят заказчиком. Если заказчик не мог пользоваться результатом работ по обстоятельствам, зависящим от подрядчика, то гарантийный срок исчисляется с того момента, когда им стало можно пользоваться (п. 2 ст. 471, п. 6 ст. 724 ГК РФ).

Гарантийный срок продлевается на то время, в течение которого заказчик не мог пользоваться результатом работ подрядчика, обнаружив в них какие-то недостатки. Однако это возможно при условии, если заказчик известил подрядчика об этих недостатках, причем сделал это в разумный срок или в срок, предусмотренный договором. Если подрядчик полностью переделывал некачественную работу в течение гарантийного срока, то на новую работу устанавливается такой же гарантийный срок, что и на предыдущую работу (при условии, если иное не предусмотрено договором).

Говоря о гарантийном сроке, следует отметить, что если он составляет пять лет, то претензии к подрядчику могут быть предъявлены в течение указанного срока, даже если к этому моменту гарантийный срок на работы истек. При этом главное — доказать, что недостатки в работе возникли до того, как она была передана заказчику.

Можно сделать вывод, что, заключая договоры подряда на строительные работы, следует быть особенно внимательными, чтобы в дальнейшем избежать негативных последствий.

Документальное подтверждение расходов

Результаты выполненных подрядным способом ремонтно-строительных работ оформляются Актом приемки (ф. КС-2) на основании Справки о стоимости выполненных работ и затрат (ф. КС?3), утвержденных постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100. Следует отметить, что Справка (ф. КС-3) оформляется на основании Общего журнала работ (ф. КС-6) и Журнала учета выполненных работ (ф. КС-6а).

Указанные журналы сдаются заказчику по окончании произведенных работ.

После выполнения всего комплекса работ оформляется Акт приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов основных средств (ф. 0306002). В акте отражаются стоимость объекта основного средства до проведения работ по его восстановлению, сумма произведенных затрат на его восстановление и стоимость объекта после проведения этих работ.

Расходы на достройку, дооборудование, модернизацию, реконструкцию, техническое перевооружение объектов основных средств учитываются в составе капитальных вложений в основные средства с последующим отнесением на увеличение балансовой стоимости объекта.

Обратите внимание: срок полезного использования здания после реконструкции (модернизации) не может превышать срок, установленный постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» для той амортизационной группы, к которой оно относится.

Обратимся к МСФО ОС

Следует отметить, что одной из позиций дальнейшей реализации реформы бухгалтерского учета и отчетности субъектов сектора государственного управления, основанной на Международных стандартах финансовой отчетности общественного сектора (МСФО ОС), является повышение качества информации о финансовом положении и результатах деятельности субъектов сектора государственного управления, где особое место занимают активы субъекта учета.

Согласно стандартам МСФО ОС активы субъектов общественного сектора не приносят экономических выгод в форме денежного потока, но обладают сервисным потенциалом, который позволяет использовать их для осуществления государственной политики.

Сервисный потенциал — специ­фичное понятие, используемое только для организаций государственного сектора, под которым понимается способность активов обеспечивать функциональный компонент в соответствии с целями субъекта.

Согласно МСФО ОС стандарт определяет прекращение признания затрат в балансовой стоимости объекта основных средств, когда объект оказывается на месте назначения и в состоянии, пригодном для использования в соответствии с намерениями руководства.