Заключение договора аренды недвижимости: основные положения и особенности

И. И. Гордиенко

Аренда — одно из самых эффективных и распространенных инструментов по использованию объектов недвижимости. Рассмотрим основные моменты, которые должны быть отражены в договоре, а также нюансы, связанные с реализацией данных правоотношений.

И. И. ГОРДИЕНКО, начальник отдела Управления имущества государственной казны Росимущества (Москва), кандидат юридических наук

Аренда является одной из самых распространенных форм организации производственно-экономического процесса. Земельные участки, здания, строения и иные объекты недвижимости являются не только ограниченными, но и достаточно дорогостоящими ресурсами, в связи с чем аренда как форма владения и пользования имуществом и по сей день является актуальной для граждан, организаций и государства.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данные правоотношения, является Гражданский кодекс. Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются объект соглашения и арендная плата, а также те условия, которые стороны посчитали существенными и отразили в заключаемом договоре.

Кроме того, в отношении публичного имущества есть особенности, установленные законодательно. Так, приказом Минэкономразвития России от 11 января 2017 г. № 2 «Об утверждении типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации» утверждены условия, обязательные для включения в договор аренды в случае заключения такой сделки в отношении публичного недвижимого имущества. К таким условиям относятся:

• обязанность использовать имущество в соответствии с целевым назначением;
• проведение текущего ремонта за счет арендатора;
• обязанность содержать объект в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном);
• страхование гражданской ответственности и имущества за счет арендатора;
• обязанность арендатора уведомлять о заключенных договорах страхования, внесении в них изменений и расторжении.

При заключении договора аренды, как правило, контрагенты предусматривают также следующие условия:

• срок (обычно в отношении объектов недвижимости он составляет 49 лет, в отношении земельных участков установлен срок ограничительный, то есть в случае наличия в договоре записи о более длительном сроке он все равно считается равным 49 годам; при предоставлении земельного участка в целях строительства объекта недвижимости — от 3 до 5 лет, в случае перезаключения договора аренды на основании преимущественного права арендатора при соблюдении всех условий, прописанных в законе, новый договор аренды заключается на срок не менее трех лет, за исключением случая, когда арендатор сам изъявил желание продлить арендные отношения на меньший срок);
• размер арендной платы. Он определяется соглашением сторон. В случае же с публичной собственностью размер арендной платы определяется императивно, так как законодательными актами установлен порядок расчета арендной платы в отношении отдельных видов недвижимого имущества.

Можно выделить четыре основных подхода к определению арендной платы:

• рыночная стоимость права аренды;
• кадастровая стоимость объекта (устанавливается не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет);
• в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России (постановление Правительства России от 16 июля 2009 г. № 582, приказы Минэкономразвития России);
• по результатам торгов.

Способы оплаты:

• определенная твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленная доля от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставление арендатором определенных услуг;
• передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;
• обязанности сторон. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, обеспечивать его текущий ремонт, а также содержание (как правило, это коммунальные и иные обязательные платежи, обязанность по их оплате лучше прописать в договоре подробно).

Арендодатель обязан по общему правилу проводить капитальный ремонт объекта недвижимости. Однако данная обязанность может быть возложена и на арендатора. В таком случае все обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, включая все виды ремонтов, будет осуществлять арендатор за свой счет.

На что обратить внимание

Вынужденный капитальный ремонт

На практике встречаются случаи, когда арендатор вынужден провести капитальный ремонт за свой счет, однако обязанность по договору аренды по его проведению возложена на арендодателя. При этом неисполнение арендодателем возложенной обязанности предоставляет арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Возможность зачета затрат на проведение капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы по договорам аренды предусмотрена в Гражданском кодексе (ст. 614, 616).

В настоящее время имеет место неурегулированность данного вопроса в отношении публичного имущества. Так, порядок возмещения затрат на проведение арендатором капитального ремонта федеральных объектов недвижимого имущества законодательно не регламентирован.

В отсутствие указанного порядка использование такого инструмента, как зачет затрат, может привести к злоупотреблениям в части перечисления арендной платы за использование федерального имущества, так как появляется риск сокращения поступлений в федеральный бюджет доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности.

В связи с этим зачет затрат арендатора на проведение капитального ремонта объектов федерального недвижимого имущества возможен исключительно в судебном порядке — в случае принятия судом соответствующего решения.

Неотделимые улучшения

На практике возникают также спорные ситуации, связанные с определением выгодоприобретателя произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

По общему правилу улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС России от 29 декабря 2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»). При этом арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Смена арендодателя

Если в период действия договора произошла смена арендодателя, то необходимо руководствоваться следующим:

1) при переходе права арендодателя в порядке универсального правопреемства (реорганизация или замещение активов должника) все улучшения становятся выгодой нового арендодателя (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 мая 2017 г. № Ф09-1941/17 по делу № А07-8640/2016);

2) при переходе прав к новому арендодателю, не являющемуся универсальным правопреемником, необходимо установить выгодоприобретателя произведенных улучшений.

Так, лицо, давшее согласие на производство неотделимых улучшений и впоследствии воспользовавшееся имущественным результатом таких улучшений путем продажи имущества с включением произведенных улучшений в стоимость продажи имущества, является лицом, неосновательно обогатившимся в размере стоимости неотделимых улучшений, то есть возмещать стоимость неотделимых улучшений должен первоначальный собственник, впоследствии продавший улучшенное имущество (определение Верховного суда России от 12 июля 2017 г. № З01-ЭС17-8242 по делу № А82-17718/2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2017 г. № Ф05-9816/2017 по делу № А40-242507/2015).

Государственная регистрация

Отдельно необходимо отметить обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимости. По общему правилу договор аренды недвижимости регистрируется, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При этом встречаются случаи, когда договор аренды не зарегистрирован, но считается заключенным в рамках действующего законодательства:

• если он заключен на срок менее года;
• если по его условиям по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, поскольку срок продления — менее одного года;
• если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок;
• если договор аренды заключен на неопределенный срок.

Арендодатель не вправе ссылаться на незаключенность договора, не прошедшего государственной регистрации, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы.

Так, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 28 марта 2014 г. № А81-2007/2013 рассматривался вопрос о возможности распространения условий договора аренды на возникшие по факту арендные правоотношения при наличии договора аренды, не зарегистрированного надлежащим образом, и в результате арбитражные судьи пришли к выводу, что если арендатор принял имущество в фактическое пользование на условиях, изложенных в тексте представленного договора, то отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.

Не заключенным будет считаться договор аренды, в котором неверно определен объект аренды. Объект аренды должен быть индивидуально определен. В случае же заключения такого договора в отношении объекта недвижимости такой объект должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Вместе с тем законодательством предусмотрен ряд особенностей и исключений из данного правила.

Так, возможно заключение договора аренды на часть помещения, которая не прошла кадастровый учет, при наличии сведений об объекте недвижимости (здания, в котором находится такое помещение) в ЕГРН. В частности, рассматривая дело об отказе в регистрации договора аренды части помещения, поскольку на эту часть помещения не представлен технический план, суд пришел к выводу, что заявителем представлен полный пакет документов, потому что здание ранее зарегистрировано в ЕГРН, и этого достаточно для регистрации договора аренды и осуществления государственного кадастрового учета части здания (постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2018 г. № Ф05-13821/2018; п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда России от 30 ноября 2016 г.; п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Отдельный случай

Существует правовая неопределенность в отношении заключения договоров аренды для размещения торговых автоматов. В соответствии с пунктом 60 ГОСТ Р 51303-2013 «Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения», утвержденного приказом Росстандарта от 28 августа 2013 г. № 582-ст, торговый автомат — это нестационарный торговый объект, представляющий собой техническое устройство, предназначенное для автоматизации процессов продажи, оплаты и выдачи штучных товаров в потребительской упаковке в месте нахождения устройства без участия продавца. Торговый автомат крепится к полу или стене объекта недвижимости.

Некоторые юристы считают, что размещение торговых автоматов (например, по продаже бахил, воды и т. д.) в помещении должно оформляться договором возмездного оказания услуг. Однако, как подтвердили судьи при рассмотрении спора по данному вопросу, при размещении торгового автомата имеет место непосредственное использование организацией имущества для осуществления определенного вида деятельности (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2017 г. № 10АП-7870/2017).

Кроме того, необходимо отметить, что размещение торговых автоматов в помещениях, находящихся в публичной собственности, возможно только путем предоставления таких помещений во временное пользование на правах аренды. Нахождение торгового автомата в помещениях согласно заключенному договору о возмездном оказании услуг будет свидетельствовать об использовании третьими лицами федерального имущества без оформленных в соответствии с законодательством имущественных отношений.

В соответствии со статьями 295, 297, 298 Гражданского кодекса имущество, закрепленное на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), передается в аренду только с согласия собственника такого имущества.

Таким образом, при передаче в аренду для торговых автоматов помещения, которое находится в публичной собственности и передано в оперативное управление соответствующему учреждению, заключение договора аренды между таким учреждением и коммерческой организацией должно осуществляться только с согласия собственника.

В отношении преимущественного права на заключение нового договора аренды публичной недвижимости хотелось бы отметить следующее.

Поскольку положения, преду­сматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор, вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (ст. 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (ст. 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Если же в нарушение действующего законодательства договор аренды не был перезаключен, арендатор в течение года может перевести права на себя и возместить убытки (ч. 11 ст. 17.1 Закона от 26 июля 2006 г. № 135‑ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135‑ФЗ)).

Преимущественное право

Преимущественное право у арендатора возникает при соблюдении следующих условий (п. 9 ст. 17.1 Закона № 135‑ФЗ):

• размер аренды определяется по результатам проведенной оценки рыночной стоимости права аренды;
• минимальный срок договора аренды — 3 года (срок может быть уменьшен на основании заявления арендатора);
• обязанности арендатора исполнены надлежащим образом;
• иное не установлено договором;
• срок действия договора не ограничен законодательством.
• Тем не менее, даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условий, в перезаключении договора аренды может быть отказано по следующим основаниям:
• принятие решения о распоряжении данным объектом иным образом;
• задолженность более чем за один период по договору.

Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 21 декабря 2017 г. по делу № А27-10068/2017 (определением Верховного Суда от 20 апреля 2018 г. № З04-ЭС18-3557 отказано в передаче дела для пересмотра в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда) посчитал процедуру получения государственным автономным учреждением здравоохранения согласия учредителя и собственника помещения на то, чтобы не продлевать договор аренды и использовать помещение для осуществления собственной медицинской деятельности, правомерной, что в силу подпункта 1 пункта 10 статьи 17.1 Закона № 135‑ФЗ является основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке и на условиях, указанных в пункте 9 данной статьи.