Договор аренды: правовые аспекты, судебная практика
Ю. Межеевская,
налоговый консультант
налоговый консультант
Объект аренды
Договор аренды предполагает передачу арендодателем имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору.
Согласно законодательству в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, которое передается арендатору в качестве объекта аренды: например, полный адрес объекта, правоустанавливающие документы, на основании которых арендодатель имеет право передавать этот объект в аренду, площадь передаваемого в аренду объекта и т.д. Если эта информация не будет указана, то условие об объекте аренды будет считаться не согласованным, а соответствующий договор – не заключенным (ст. 606-607 ГК РФ, письмо Роспотребнадзора от 16 марта 2010 г. № 01-43/11-01).
По этому поводу можно привести примеры и из судебной практики. Так стороны не указали в договоре аренды площади передаваемых помещений, их номера на поэтажном плане объекта и расположение на этажах. Впоследствии это послужило одной из причин признания договора незаключенным, ввиду несогласования сторонами его существенного условия о предмете (Постановление ФАС Уральского округа от 4 мая 2010 г. № Ф09-2970/10-С6). В другой ситуации стороны заключили договор аренды земельного участка. Однако в контракте отсутствовали сведения о кадастровом номере арендуемого объекта. Как следствие, арбитры сделали вывод, что предмет в договоре аренды земельного участка не определен, в связи с чем, договор является незаключенным (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23 апреля 2010 г. № Ф03-2541/2010).
О сроках и госрегистрации
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. В противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. В этой ситуации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, направив другой стороне соответствующее уведомление за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца до расторжения договора (например, Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2010 г. № Ф10-1097/10).
Договор аренды на срок более года, должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор заключается в письменной форме независимо от сроков (ст. 609,610 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). С соответствующим заявлением в регистрирующий орган может обратиться один из контрагентов. При этом если одна из сторон не предоставит необходимые документы (например, свой экземпляр договора) и тем самым будет препятствовать регистрации, то другая сторона может обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды. И в судебной практике есть подобные дела с положительным исходом в пользу истца (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 октября 2007 г. № А33-2846/07-Ф02-7037/07).
При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, следует приложить соответствующие кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. Документы нужно тщательно проверить: в судебной практике есть прецеденты признания договоров аренды незаключенными по причине несоответствия объектов аренды по договору и по техпаспорту (площадь, год постройки/ввода в эксплуатацию, название, литера и назначение объекта), несоответствия ситуационных планов расположения здания, приложенных к названному договору и техпаспорту. Примером может служить Постановление ФАС Уральского округа от 11 марта 2008 г. № Ф09-420/08-С6.
Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, необходимо приложить кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части (ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Следует отметить, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации (ст. 26 Земельного кодекса РФ, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 мая 2010 г. № Ф03-2364/2010). Напротив, договоры сроком действия более одного года должны пройти госрегистрацию. В противном случае они будут признаны незаключенными. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 мая 2010 г. по делу № А18-941/2009.
Согласно законодательству в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, которое передается арендатору в качестве объекта аренды: например, полный адрес объекта, правоустанавливающие документы, на основании которых арендодатель имеет право передавать этот объект в аренду, площадь передаваемого в аренду объекта и т.д. Если эта информация не будет указана, то условие об объекте аренды будет считаться не согласованным, а соответствующий договор – не заключенным (ст. 606-607 ГК РФ, письмо Роспотребнадзора от 16 марта 2010 г. № 01-43/11-01).
По этому поводу можно привести примеры и из судебной практики. Так стороны не указали в договоре аренды площади передаваемых помещений, их номера на поэтажном плане объекта и расположение на этажах. Впоследствии это послужило одной из причин признания договора незаключенным, ввиду несогласования сторонами его существенного условия о предмете (Постановление ФАС Уральского округа от 4 мая 2010 г. № Ф09-2970/10-С6). В другой ситуации стороны заключили договор аренды земельного участка. Однако в контракте отсутствовали сведения о кадастровом номере арендуемого объекта. Как следствие, арбитры сделали вывод, что предмет в договоре аренды земельного участка не определен, в связи с чем, договор является незаключенным (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23 апреля 2010 г. № Ф03-2541/2010).
О сроках и госрегистрации
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. В противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. В этой ситуации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, направив другой стороне соответствующее уведомление за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца до расторжения договора (например, Постановление ФАС Центрального округа от 31 марта 2010 г. № Ф10-1097/10).
Договор аренды на срок более года, должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор заключается в письменной форме независимо от сроков (ст. 609,610 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). С соответствующим заявлением в регистрирующий орган может обратиться один из контрагентов. При этом если одна из сторон не предоставит необходимые документы (например, свой экземпляр договора) и тем самым будет препятствовать регистрации, то другая сторона может обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды. И в судебной практике есть подобные дела с положительным исходом в пользу истца (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 октября 2007 г. № А33-2846/07-Ф02-7037/07).
При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, следует приложить соответствующие кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. Документы нужно тщательно проверить: в судебной практике есть прецеденты признания договоров аренды незаключенными по причине несоответствия объектов аренды по договору и по техпаспорту (площадь, год постройки/ввода в эксплуатацию, название, литера и назначение объекта), несоответствия ситуационных планов расположения здания, приложенных к названному договору и техпаспорту. Примером может служить Постановление ФАС Уральского округа от 11 марта 2008 г. № Ф09-420/08-С6.
Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, необходимо приложить кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части (ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Следует отметить, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации (ст. 26 Земельного кодекса РФ, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 мая 2010 г. № Ф03-2364/2010). Напротив, договоры сроком действия более одного года должны пройти госрегистрацию. В противном случае они будут признаны незаключенными. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 мая 2010 г. по делу № А18-941/2009.